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不動産販売業者（宅建業者）が，「引渡しから2年を経過した時は売主は物件の契約不適合（瑕疵）による責任を負わない」との特約を付けて土地を買主に販売し，当該土地の引渡し直後に買主が地中埋設物を発見したものの，それを売主に通知したのが発見から1年6か月後だった場合，売主は契約不適合責任を負うか。
| 解説 |
１．契約不適合責任とは
売買契約の目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないことを契約不適合といい，この場合，買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができ（民法562条1項），催告しても売主が履行の追完をせず又は履行の追完が不能なときは不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます（民法563条）。
また，催告しても履行の追完をしないとき又は履行の追完が不能で契約をした目的を達することができないときは，買主は，売主に対し，契約の解除を主張することができ（民法541条，542条，564条），また，契約不適合につき売主に過失があるときは損害賠償を請求することができます民法415条，564条）。
このような，契約不適合により売主が負担する上記責任を総称して，契約不適合責任といいます。
【民法415条】
１ 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
２ 前項の規定により損害賠償の請求をすることができる場合において、債権者は、次に掲げるときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をすることができる。
一 債務の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。
【民法541条】
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
【民法542条】
１ 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
一 債務の全部の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
四 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。
五 前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。
２ 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の一部の解除をすることができる。
一 債務の一部の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
【民法543条】
債務の不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるものであるときは、債権者は、前二条の規定による契約の解除をすることができない。
【民法562条】
１ 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
２ 前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。
【民法563条】
１ 前条第一項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
２ 前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。
一 履行の追完が不能であるとき。
二 売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
四 前三号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。
３ 第一項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前二項の規定による代金の減額の請求をすることができない。
【民法564条】
前二条の規定は、第四百十五条の規定による損害賠償の請求並びに第五百四十一条及び第五百四十二条の規定による解除権の行使を妨げない。
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２．「契約の内容に適合しない」とは
それでは，どのような場合に「契約の内容に適合しない」とされるのか，判断基準が問題となります。
なお，令和2年4月1日改正民法施行前は，契約不適合は「瑕疵（かし）」，契約不適合責任は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていましたが，法的には基本的に同じ意味と考えて問題ありません（旧民法下における「瑕疵」の判断基準は，現民法下における「契約不適合」の判断にも基本的に妥当します）。
もっとも，旧民法では「隠れた瑕疵」(旧民法570条)すなわち，買主が過失なく知らなかった（善意無過失の）ものに限られていたのに対し（【東京地裁平成4年10月28日判決】【東京地裁平成20年5月29日判決】），現民法562条等では「契約の内容に適合しないもの」としか規定されていませんので，買主が売買契約締結時に契約不適合（瑕疵）を知っていたとしても，理論上は，売主は契約不適合責任を免れませんが，契約締結時に買主が知っていた事情は，通常は買主がこれを承諾した上で代金に織り込まれて契約の内容になっている（「契約の内容に適合しない」とは言えない）と解される可能性が高いため，この点でも旧民法と実際上の差異はほとんどないと考えられます。
この点，「契約の内容に適合しない」（瑕疵）か否かは，売買契約の当事者間において目的物がどのような品質・性能を有することが予定されていたかを売買契約締結当時の取引観念を斟酌して判断されますので（【最高裁平成22年6月1日判決】），契約の目的との関係で相対的に判断されます。
例えば，土地を「住宅用地」としてではなく，「資材置場」として売却したような場合には，地中埋設物は「瑕疵」とは認められない可能性があります（【札幌地裁平成17年4月22日判決】参照）。
【東京地裁平成4年10月28日判決】
瑕疵が通常発見しえないものであったとしても、買主がそれを知りまたは知り得べき場合は、隠れた瑕疵とはいえない。
【札幌地裁平成17年4月22日判決】
※地表部分から約2.5～3.75メートルの所に「高層建物の建設のために杭打ち工法を取る場合や，地下室の設置をする場合には，障害となるおそれ」のある埋設物（本件埋設物）が発見された事案。
宅地の売買において，地中に土以外の異物が存在する場合一般が，直ちに土地の「瑕疵」を構成するものでないことはいうまでもない。
しかし，その土地上に建物を建築するにあたり支障となる質・量の異物が地中に存するために，その土地の外見から通常予測され得る地盤の整備・改良の程度を超える特別の異物除去工事等を必要とする場合には，宅地として通常有すべき性状を備えないものとして土地の「瑕疵」になるというべきである。
＜中略＞
そして，本件埋設物を検討してみるに，次のとおりの事実を認めることができる。
ア 本件土地は，北側に幅員50メートルの札幌新道（国道274号）に接しているものの，本件転売契約締結当時，建築基準法上，建築面積の制限として建ぺい率80パーセント，延べ床面積の制限として容積率200パーセントであって，客観的に高層建物を建築することが十分に予想される土地とは言い難い。
イ 被告は，本件売買契約において，当初，本件土地について，宅地として売りに出しており，本件転売契約により本件土地を取得したAは，本件土地上に一般建売住宅を建築して分譲販売をした。
以上によれば，本件土地は，一般住宅を建築する予定の土地とみるべきであり，そうであれば，本件埋設物が存在することは，本件土地の利用に障害となることはないというべきである。
そうすると，本件埋設物は，その土地上に建物を建築するにあたり支障となる質・量の異物とは言い難く，「瑕疵」とは認められない。
【東京地裁平成20年5月29日判決】
民法570条の「隠れた瑕疵」とは，契約締結の当時買主が過失なくしてその存在を知らなかった瑕疵をいうものと解される。
【最高裁平成22年6月1日判決】
売買契約の当事者間において目的物がどのような品質・性能を有することが予定されていたかについては，売買契約締結当時の取引観念をしんしゃくして判断すべきところ，本件売買契約締結当時，取引観念上，ふっ素が土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがあるとは認識されておらず，被上告人の担当者もそのような認識を有していなかったのであり，ふっ素が，それが土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがあるなどの有害物質として，法令に基づく規制の対象となったのは，本件売買契約締結後であったというのである。
そして，本件売買契約の当事者間において，本件土地が備えるべき属性として，その土壌に，ふっ素が含まれていないことや，本件売買契約締結当時に有害性が認識されていたか否かにかかわらず，人の健康に係る被害を生ずるおそれのある一切の物質が含まれていないことが，特に予定されていたとみるべき事情もうかがわれない。
そうすると，本件売買契約締結当時の取引観念上，それが土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがあるとは認識されていなかったふっ素について，本件売買契約の当事者間において，それが人の健康を損なう限度を超えて本件土地の土壌に含まれていないことが予定されていたものとみることはできず，本件土地の土壌に溶出量基準値及び含有量基準値のいずれをも超えるふっ素が含まれていたとしても，そのことは，民法570条にいう瑕疵には当たらないというべきである。
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３．契約不適合責任の免責特約の有効性
契約不適合責任を請求するためには，買主がその不適合を知った時から1年以内にその不適合の内容を売主に通知することが必要となります（民法566条。この期間を除斥期間といいます）。
旧民法下では，1年以内に損害賠償請求か解除かを選択して意思表示までしなければならなかったのに対し（損害賠償請求につき【最高裁平成4年10月20日判決】，解除権行使につき【東京地裁平成21年10月1日判決】，金山直樹編『消滅時効法の現状と改正提言』〔商事法務 2008年〕107頁参照），現民法では，不適合の内容を「通知」するだけで良いとされています。
そして，売主が宅建業者でかつ買主が宅建業者でない場合，上記1年の期間を短縮するなど買主に不利となる特約は，引渡しから2年以上としない限り無効となります（宅建業法40条，78条2項）。
なお，このような特約がなくても，目的物の引渡しを受けてから10年経過した場合は，通常の消滅時効により請求権が消滅しますが（民法166条1項2号），例えば「引渡しから1年以内に通知を受けたものに限る」との特約は（宅建業法40条に適合するよう「2年以内」になるのではなく）同条に違反するものとして全体が無効になりますので（岡本正治ほか『逐条解説 宅地建物取引業法（三訂版）』〔大成出版社 2020年〕），注意が必要です。
また，宅建業法40条は，「期間」のみならず「内容」について買主に不利となる特約も無効にするものと解されているため（岡本正治ほか『逐条解説 宅地建物取引業法（三訂版）』〔大成出版社 2020年〕），例えば，「修補請求はできるが代金減額請求はできない」，「建物の躯体部分以外については契約不適合責任を負わない」，「売主が引渡しの時にその不適合を知り又は重大な過失によって知らなかったときであっても買主がその不適合を知った時から1年以内に通知しなければ契約不適合責任を負わない」，「買主がその不適合を知った時から1年以内に請求（≠通知）しなければ契約不適合責任を負わない」という特約は，いずれも無効になると解されます。
従って，宅建業法40条が適用される場合，契約不適合責任の期間制限の特約は，次の【条項例】のように定めておく必要があります。なお，このような【条項例】を定めた場合には，民法566条1項の適用自体が排斥され，引渡後2年以内であれば，買主が契約不適合を知ったときから1年経過後に通知しても契約不適合責任の追及は可能であると考えられており（【さいたま地裁平成22年7月23日判決】 。日本不動産学会誌第30巻第1号93頁「通知期間を2年以上としなければならない」参照。但し，【東京地裁平成21年10月1日判決】はこの場合でも「知った時から一年以内」の除斥期間を適用），また，売主が引渡しの時にその不適合を知りながら買主に告げなかったときは【条項例】は適用されず，引渡しから2年経過しても契約不適合責任を負うと考えられています（【東京地裁平成28年1月27日判決】。民法572条参照）。
【条項例】
買主が，本物件の引渡しを受けた日から2年以内に売主に対し本物件に契約不適合がある旨を通知しなかった場合，売主に対し，契約不適合を理由とする履行の追完、代金減額及び損害賠償その他一切の請求並びに契約の解除をすることはできない。但し，売主が引渡しの時にその不適合を知りながら買主に告げなかったときは，この限りでない。
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【民法166条1項】
債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
【民法566条】
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
【民法572条】
売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
【宅建業法40条】
１ 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２ 前項の規定に反する特約は、無効とする。
【宅建業法78条2項】
第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
【最高裁平成4年10月20日判決】
一年の期間経過をもって、直ちに損害賠償請求権が消滅したものということはできないが、右損害賠償請求権を保存するには、少なくとも、売王に対し、具体的に瑕疵の内容とそれに基づく損害賠償請求をする旨を表明し、請求する損害額の算定の根拠を示すなどして、売主の担保責任を問う意思を明確に告げる必要がある。
【東京地裁平成21年10月1日判決】
※売買契約において原告が瑕疵担保責任を行使できる期間は引渡日から2年と定められていた事案。
原告は，売買契約の錯誤無効，瑕疵担保ないし債務不履行による解除を予備的に主張して，売買代金の返還を請求している。
＜中略＞
瑕疵担保責任に基づく売買契約の解除は，瑕疵の事実を知った日から1年以内に行わなければならないところ，原告は，同期間内に解除の意思表示をしていないから，同主張は採用できない。
【さいたま地裁平成22年7月23日判決】
被告らは，原告らは本件各土地に産業廃棄物が埋設されていることを本件各土地及び本件各建物の引渡しを受けるまでには知っていたというべきであるから，仮に被告に瑕疵担保責任が認められたとしても，1年の除斥期間が既に経過している旨主張するが，原告らが引渡し時において本件各土地に大量の産業廃棄物が埋設されていることを認識していたとは認めることができない上，本件各売買契約には，被告が負う瑕疵担保責任の期間を，本件各土地の引渡日から2年間とする本件特約があるのであるから，民法570条【※旧民法566条3項＝現566条1項を準用する旨の規定】の適用は排除されていると解すべきであり，上記主張はその前提を欠く
※【 】内は筆者加筆。
【東京地裁平成28年1月27日判決】
被告は，同契約の締結に当たって，同室の水漏れの事実を知りながら，原告に告げていなかったことになるところ，被告について，瑕疵担保責任の除斥期間を短縮する期間制限特約により免責することは，信義に著しくもとるものであり，悪意の売主につき瑕疵担保責任免責特約の効力を否定する民法572条の法意に照らし，許されないというべきである。
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| 結論 |
以上より，頭書事例では，地中埋設物（契約不適合）を発見してから1年経過していても，それを売主に通知したのが引渡後2年以内であれば，売主は契約不適合責任を負うと考えられます。
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| 実務上の注意点 |
４．住宅品質確保促進法
新築住宅の売買契約においては、宅建業法40条のほか，住宅品質確保促進法（通称「品確法」）が適用されるため，売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、契約不適合責任を負います（同法95条）。
そして，品確法95条は強行法規であるため，特約により免責することは一切できず，免責特約はもちろん，期間を10年より短縮する特約も全て無効となります。
なお，逆に期間を20年まで伸長することは認められます（品確法97条）。
【品確法95条】
１ 新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵かしについて、民法第四百十五条、第五百四十一条、第五百四十二条、第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。
２ 前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
３ 第一項の場合における民法第五百六十六条の規定の適用については、同条中「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成十一年法律第八十一号）第九十五条第一項に規定する瑕疵がある」と、「不適合」とあるのは「瑕疵」とする。
【品確法97条】
住宅新築請負契約又は新築住宅の売買契約においては、請負人が第九十四条第一項に規定する瑕疵かしその他の住宅の瑕疵かしについて同項に規定する担保の責任を負うべき期間又は売主が第九十五条第一項に規定する瑕疵かしその他の住宅の瑕疵かしについて同項に規定する担保の責任を負うべき期間は、注文者又は買主に引き渡した時から二十年以内とすることができる。
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※本頁は多湖・岩田・田村法律事務所の法的見解を簡略的に紹介したものです。事案に応じた適切な対応についてはその都度ご相談下さい。
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